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9月，本是楼市“金九银十”的开端。
买房人秋有收成，持币待购，开发商放量打折，进行最后一波营销冲刺。
一年成败，皆在于此。
然而，近几年，这说法好像没再灵验过。
从2018年开始，金九银十就变成了“铜九铁十”，2019年，亦如此，2020年受疫情影响，只有零星几个城市行情还不错。
再看今年，在调控的铁拳下，基本全域冷却。
可以说，眼下楼市变成了完全的「被动性市场」，买房的逻辑彻底变了。
那么金九银十是否存在，被动性市场指的是什么，大家到底还买不买房，如何买，这是今天子木要分享给大家的内容。
首先，我们先研究一下行情。
贝壳数据显示，今年1-8月，一线、二线、三四线城市新房成交面积累计同比分别增长56%、25%、12%。
整体要比疫情年好很多，但分化明显，一线领涨，二线有高有低，三四线基本横盘未涨。
这是源于疫情后，连续放水，叠加低利率购房环境导致的，财富集中涌入上层群体，从而刺激金融敏感型城市，“起势”。
但从下半年，行情开始加速冷却，单论8月，同比2020年，成交套数和面积同比下降10%和14%；环比下降16%和17%。
成交跌幅进一步扩大，主要原因就是调控效果显现。
据贝壳研究院统计，自2020年9月至2021年8月，贝壳研究院监测的86省市共出台调控监管政策278次，7-8月份调控次数更是达到月均50次以上。
这个调控频率和次数已经非常夸张了。因为自2017年，每年都有几百次大型调控，而今年主要节奏只是“升级+打补丁”。
不过，这次升级出了杀手锏，“二手房指导价”，对楼市的意义，是可以写进教科书的。
上半年，一个月新增1个“被指导城市”，最近的7、8月份，每个月则新增5个。
截止目前，已经有13座城市被强控，分别是深圳、广州、上海、成都、合肥、宁波、东莞、无锡、金华、西安、三亚、衢州、绍兴。
杀手锏一出，楼市立马入冬。
拿刚“入群”的广州来讲，第一批参考价公布了96个小区，基本降价30%左右。
买卖双方停手，更有高价房连夜下调报价几十万，楼市观望情绪浓烈。
而且从这个名单可以看出，今年调控的“覆盖面”更广了。
别提什么一二线大城市，金华、衢州、绍兴等三四线乃至能级更小的城市，只要楼市太热，就会被强制政策打压，不放过任何一个房价炒作的城市。
旧四限：限购、限贷、限售、限价；
新四限：限公司、限离婚、新落户、未成年。
杀手锏：二手房指导价。
这套组合拳打下来，再妖的楼市都得乖乖伏地。
但我认为，这还只停留在表面，今年对楼市的调控，更涉及根本，逐步在瓦解过去无法解决的难题：
房价上涨动因。
房价上涨有两大动因，分别是地价和学区房。
常言道，面粉不便宜，面包能便宜吗？房价一直涨，主要原因就是地价没停过。
很多城市对土地艺术研究颇深，好地段的土地永远放在后面卖，想法设法要整出几个地王项目，地王一出，价格比周边二手房高好几个段位，导致片区内房价上调，从而蔓延到全城。
所以我们之前一直把地王出现，作为房价上涨的具体信号。
今年，有关部门开始对土地下手。上半年对23城试点集中土地拍卖，然而效果一般，很多城市因狼多肉少，导致土地溢价率飙涨。
溢价率飙涨，点燃了房价上涨预期，人们纷纷冲进售楼处接盘。
而且因为新房限价，高溢价率又大幅削减了开发商利润，多城民营房企不愿参加第二次集中供地，纷纷被迫叫停。
于是，控制地方对土地财政的贪婪，成为当下调控的主旋律。
日前，官媒经济日报头版发布文章，里面重点提到：
地方政府要切实发挥好房地产调控主体责任，调控不能流于形式，不能玩数字游戏，通过提高起拍价等方式调整溢价率，更不能利用各种名目增加实际地价。
这是高层对地方的一次严厉警告，这段时间，多个城市开始响应政策，在第二批集中供地规则中，已经落实“单宗住宅用地溢价率不得超15%”的规则。
这意味着，各城市的地价被控住了，房价主动炒作上涨的一大动因被解决。
其次是学区房，这个话题，我最近讲的比较多。
简而言之，很多城市，尤其是一二线城市，每次房价上涨首先是由学区房带动，进而，蔓延到二手房市场。
但今年，对高价学区房的打击，上升到战略角度，效果有目共睹，而且北上正在加速施行教师轮岗，一旦推行，楼市的另一大上涨动因，也被控住了。
对地价和学区房的控制，是对楼市刨根问底的调控，房价炒作的两大主因，未来将黯淡无光。
看到这里，大家应该明白什么叫做“被动性市场”了。
就是，一座城市再也不可能通过某些手段，主动让房价上涨，而只能靠经济增长、人口流入，带来踏踏实实的购房需求，被动性上涨。
所有城市都坐在了“明牌”桌上。
其实这个观点，是我一直坚持的楼市成长法则，这么多年来不厌其烦地重复，是真的希望我的读者，别被忽悠少踩坑，能找到真正有价值的房子。
一切乱象，终归平静。
在理性价值市场，妖魔鬼怪不会大行其道，违反价值理论，劣币不会驱逐良币，让投机倒把的玩家对后者野蛮割韭菜。这是我所喜欢的。
当然房住不炒，不代表房住不买。
需求旺盛的地方，房价还会继续随着居民均富水平继续上调。而投资，将变成一个长周期的技术活儿。
虽然没有大起大落，但对冲通胀，依然是良好标的。
接下来，市场在冷却，多城房价逐步探底，有的半年，有的甚至1-2年，对于刚需来说，车速放缓，减轻房价上涨焦虑，是一桩好事。
而且未来即使车速再提，也是“有预期的”，不会破天荒的从50迈提到200迈，让刚需彻底绝望。
我认为这才是眼下楼市调控的主要贡献。
不同以往，今年楼市利空因素叠加太多，人们的买房预期特别“空”，铜九铁十是必然趋势，开发商会割肉促销，打折盘会很多。
如果遇到特别合适的，可以上车。
否则，就要观望！
再次强调，年底10-12月，是非常非常非常重要的“观察期”。
如果这段时间，你所在的城市，二手房成交量“不降反增”，这是典型的翘尾行情，听我的，不要思考，无论新房还是二手房，马上上车；
拿北京举例，2019年出现了“翘尾行情”，我让大家赶紧上车，随后2020年在连遇两轮疫情的情况下，成交火热，房价筑底反弹；
2020年底再一次翘尾，房价难以抑制，开始加速上涨。
很多读者按照这个判断方法，早早上车，一年时间，房子涨了近100万。
再拿上海举例，2020年年底出现的翘尾行情，直接携带房价上涨。
当然出现翘尾行情的城市毕竟是少数，更多的是成交量萎靡不振的，那么购房计划大可以放在明年中下旬，伺机而动。
这个秘诀，真的百试百灵。
如果不会找成交数据，或者找不到真实数据，接下来，子木会一如既往继续帮大家做监测，实时告知。大家也可以转发，让更多人学会判断楼市行情。
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转载:子木聊房
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